Blog

Sedert begin van de jaren ’70 zijn er specifieke beschermingsmechanismen aanwezig voor die personen die een woning aankopen die zal worden afgewerkt door de verkopende partij nadat de aankoop zich heeft voltrokken, het zogenaamde sleutel-op-de-deurprincipe. De Wet-Breyne regelt immers hoe zo’n verkoop juridisch georganiseerd moet worden. De achterliggende reden was het beschermen van kopers die geconfronteerd werden met projectontwikkelaars die de woning na verkoop niet meer wensten af te werken en als sneeuw voor de zon verdwenen.

Er zijn verschillende manieren waarop de koper van bescherming geniet.

1° Financiële bescherming

Kopers genieten onder de Wet-Breyne verschillende vormen van financiële bescherming. Zo is het voor een verkoper verboden om een voorschot te vragen dat groter is dan 5% van de totale verkoopprijs. Na de authentieke akte is de verkoper dan weer verplicht om te factureren volgens de vordering van de werken, bij schijven. Concreet beschermt dit de koper aangezien de koper niet zal betaald hebben alvorens de overeengekomen werken ook effectief zijn uitgevoerd.

Tot slot is de projectontwikkelaar-verkoper ook verplicht om een waarborg te voorzien. Deze waarborg vormt voor de koper de zekerheid dat, indien er de projectontwikkelaar iets overkomt (bv. Faillissement), hij toch zijn aangekochte woning afgewerkt zal zien. Afhankelijk van het statuut van de verkoper bedraagt deze waarborg 5% tot wel 100% van de overeengekomen verkoopprijs.

2° Bouwkundige bescherming

Naast het financiële beschikt de koper ook over enkele mechanismen om zich bouwkundig in te dekken tegen foutieve uitvoeringen door een projectontwikkelaar. De Wet-Breyne voorziet in een systeem met twee opleveringen, namelijk een voorlopige en een definitieve oplevering.

De voorlopige oplevering geldt als eindpunt van de bouwwerken en veelal ook als aanvaarding van deze bouwwerken indien de partijen dit zo voorzien. Vanaf dit ogenblik zal de koper over de woning beschikken en deze kunnen gebruiken. Op de voorlopige oplevering zullen in praktijk de duidelijke gebreken worden opgelijst (bv. Barst in vloertegel) zodoende dat deze hersteld kunnen worden. Na deze voorlopige oplevering zullen geen andere zichtbare gebreken meer hersteld worden.

De definitieve oplevering vindt plaats een jaar na de voorlopige oplevering en heeft tot doel om meer structurele gebreken tot uiting te laten komen. Het is bijvoorbeeld immers logisch dat op een voorlopige oplevering in de zomer niets duidelijk zal worden over de werking van de centrale verwarming. Net daarom voorziet de wetgever een bijkomende oplevering na het voorbijgaan van een volledig jaar om dergelijke mankementen tot uiting te kunnen brengen. Daarom geldt de definitieve oplevering ook als “de test van de 4 seizoenen”.

Na de definitieve oplevering worden alle afgesloten waarborgen vrijgegeven, omdat de definitieve oplevering geldt als theoretisch eindpunt van de contractuele relatie tussen koper en verkoper. Wel blijft de verkoper-aannemer traditioneel nog steeds 10 jaar aansprakelijk voor zware gebreken in de bouw.

3° Juridische bescherming

Het is onderhand reeds duidelijk dat de aankoop van een te bouwen of af te werken woning andere gevolgen met zich meebrengt dan de aankoop van een bestaande woning. Dat komt ook tot uiting in de juridische aspecten bij de aankoop van een nieuwbouwwoning.

Zo legt de Wet-Breyne op dat er enkele specifieke aspecten in de verschillende overeenkomsten – zowel compromis als authentieke akte – opgenomen moeten worden. Het gaat hier bijvoorbeeld over de details van de hierboven vermelde regelingen inzake de twee opleveringen. Ook de prijs, de verschillende schijven, bouwvergunning en het bijzonder lastenboek zoals overeengekomen dient in de overeenkomst te worden opgenomen. Indien dit niet is gebeurd, kan de koper zichzelf van de overeenkomst bevrijden en dus niet langer gebonden zijn aan de koop van deze woning.

Dit wijst er nog maar eens op dat bescherming van de koper centraal staat bij toepassing van de Wet-Breyne. Terecht, want het aankopen van een nieuwbouwwoning is een zeer zwaarwichtige transactie die met veel zorg en respect behandeld dient te worden.

Bij vragen of opmerkingen, contacteer mij gerust.